Profesia de evaluator este o activitatea frumoasă ce crește odată cu economia, însă rămane o profesie atractivă și activă și în timpul crizelor, în special în domeniul insolvenței si falimentului.
Evaluatorul este ca și lăutarul, cânta și la botez dar și la înmormântări.
Ce este si ce face un evaluator?
Prin prisma opiniilor exprimate de către evaluator, acesta este uneori o persoană apreciată, alteori este detestată. De multe ori, așteptările clienților nu sunt conforme cu realitatea, crezând că dacă plătesc acest serviciu vor primi și valoarea pe care și-o doresc.
Principalul obiectiv al evaluatorului este de a oferi o opinie pertinentă clientului asupra unui tip de valoare a unor active. Această opinie trebuie să fie obiectivă, independentă, confinențială și imparțială asupra activelor activelor supuse procesului de evaluare. Aceste active pot fi utilaje,mașini,instalații,stocuri de marfă,case, apartamente,terenuri,hale industriale si alte tipuri de active.
Evaluarea reprezintă o estimare şi nu un calcul exact al unei valori folosind o formulă matematică sau printr-o cuantificare precisă. Profesia de evaluator este un mix între știință și artă.
Cine sunt clienții?
Instituțiile bancare, executorii, notarii publici, avocații, primării,persoane fizice. Este foarte important să fi un bun profesionist,să întelegi exact ceea ce dorește clientul, să soliciți toate documentele necesare stabilirii unei valori cât mai reale si bine argumentate și să reușești să explici clientului situația.
Pentru ce ai nevoie de un evaluator?
Una din situațiile cele mai frecvente este atunci când vă decideți să contractați un credit pentru achiziționarea unui imobil sau pentru dezvoltarea unei afaceri. În această situație, banca vă solicită să aduceți o garantie imobiliara și este foarte posibil să aveți nevoie de serviciile unui evaluator autorizat pentru estimarea valorii garanției.
O altă situație este atunci când un executor trebuie sa scoată la licitatie un imobil este nevoit să apeleze la serviciile unui evaluator autorizat ANEVAR.
O mare problemă a clienților persoane fizice/juridice care dețin imobile în care se desfăsoara o activitate economică, este valoarea impozitului calculat de către Primărie. Evident că și pentru recalcularea impozitului ai nevoie de un raport de evaluare efectuat de un evaluator autorizat.
O nișă care mie imi place în mod deosebit este Insolvența. În cazul societăților aflate in procedura de insolvență, procesul de evaluare a activelor este unul foarte complex și plin de provocări.
Există companii străine ce doresc să facă investiții imobiliare in România și este foarte important să cunoască piața imobiliară și din acest motiv au nevoie de serviciile unui evaluator. Să nu uităm ca evaluatorul face un studiu de piată.
Acum ceva ani am dobâandit și calitatea de expert tehnic judiciar în cadrul Instanțelor de judecată. Recunosc însă că mă lovesc de situații destul de dure, momente foarte tensionate si pline de încărcătură emoțională. Sunt multe cazuri de divoțuri și moșteniri unde părțile nu se înțeleg amiabil la notar și ajung în instanță unde se numește un evaluator care stabilește valoarea bunurilor ce urmează a fi partajate. Evaluatorul trebuie să fie o persoană obiectivă și impațială și să nu cedeze la presiuni.
Ca și o concluzie, evaluatorul exprimă o opinie asupra oricărui tip de activ ce are valoare și se poate tranzacționa.
Care sunt cele mai importante probleme ale acestei profesii liberale?
Din păcate, fiind o profesie destul de nouă, mulți clienți nu au încredere în evaluatori. Și spun asta pentru că,la momentul actual, există evaluatori care nu au experiența necesară în acest domeniu și efectuează rapoarte de evaluare “slabe”. După cum aminteam mai sus, această profesie implică si “arta” care face diferența între evaluatori. Detaliile fac întotdeauna diferența iar asta este valabil în orice domeniu. Ca și evaluator este foarte important să studiezi atent toate informațiile puse la dispoziție de către client (documente de proprietate,documentație cadastrală și altele) dar mai ales să studiezi ofertele de pe piața, tranzacțiile, veridicicatea informațiilor colectate din mediul online. Nu trebuie să cedăm presiunilor clienților care ne “cer” o valoare pentru că nu ei sunt specialiștii, noi suntem.
Un exemplu simplu: În vederea impozitării unei clădiri, eu fac pentru clienții mei o simulare a valorii fară să cer onorariu suplimentar. Nu de puține ori am avut clienți care mi-au spus că “e cam scumpă clădirea” și că vor mai consulta un alt evaluator. E un lucru perfect normal, însă nu și atunci când diferența de valoare stabilită de un alt evaluator este semnificativă ( celălalt evaluator stabilește o valoare mult mai mică sau mult mai mare față de ceea ce am stabilit eu). Când vorbim despre valoarea impozabilă a unei clădiri, regulile de evaluare sunt extrem de riguroase și valorile ar trebui să fie apropiate. Responsablitatea evaluatorului este una extrem de mare pentru că mare parte din bugetele locale bazate pe impozitele pe clădiri depind de valorile rezultate din rapoartele de evaluare. Până la urmă ține de fiecare evaluator cum vrea să-și desfășoare activitatea însă responsabilitatea este doar a lui, nu a clientului.
O altă problemă o reprezintă lipsa unei baze de date care să cuprindă tranzacții încheiate în România. Acest lucru ar împiedica specularea unor valori și ar înlesni acuratețea estimărilor de valori în cadrul rapoarelor de evaluare. Lipsa de transparență a pieței imobiliare încurajează specula. Aceste date trebuie pusa la dispoziție de agențiile imobiliare, instituțtiile bancare și notari.
Cea mai mare problemă, din punctul meu de vedere, o reprezintă tarifele foarte mici practicate de unii evaluatori. Pregătirea continuă a unui evaluator costă bani, redactarea unui raport consumă timp și muncă intelectuală, combustibilul necesar inspctării bunului cât și cheltuielile adiacente (hârtie, tonner, chirie, utilități si altele) costă bani. Oare unde este calitatea și profesionalismul? De ce oare ne subapreciem și îi lăsăm pe ceilalți să ne cuantifice munca? Cred că răspunsul este simplu, nu avem curaj să ne impunem pentru că dacă nu fac eu raportul atunci cu siguranță îl va face altcineva. Dar cum ar fi dacă un evaluator vă crează probleme grave în urma unei estimări incorecte?
Impactul evaluatorului asupra mediului de afaceri
În zilele noastre, mediul de afaceri este foarte efervescent, este un joc continuu între participanti, cu multe surprize și răsturnări de situații. În această lume cel mai puternic este cel care deține informația și impicit cel care obține succesul. Iar persoana care furnizează una dintre cele mai importante informații este expertul evaluator.
Prin urmare un evaluator bine pregatit profesional, care întelege piața activului evaluat și identifică toate punctele pozitive și negative va furniza informații valoroase utilizatorilor serviciilor sale.
“O evaluare profesionistă a unui activ furnizează partilor interesate un indiciu de real folos cu privire la valoarea actuală, determinată de factori cum sunt competiția pe piață, punctele forte față de competitori, oportunitățile viitoare, valoarea activelor sau valoarea beneficiilor previzionate a se înregistra în viitor.”
Apelarea la un expert evaluator profesionist poate face diferența între o tranzacție de succes sau un esec. Prin urmare un nivel ridicat de profesionalizare și specilizare a corpului expertilor evaluatori conduce la un mediu de afaceri mai eficient și profitabil.
